מרבית המכרזים הפרטיים " לקבלן מפתח " בתחום המגורים הם מכרזים " פאושלים ואו עד מפתח  " ומוגדרים לא למדידה .

היזם מבקש לקבל את  המשולש הנצחי של : עלות ,לו"ז , ואיכות . כנתון ידוע מראש ללא שינויים מההצעה המקורית ואו ממחיר ההסכם .

הקבלן מחפש וודאות ומסתמך על מסמכי המכרז כבסיס להצעתו , כל שינוי ממסמכי המכרז מביא לשינוי בעלויות הביצוע ובלוחות הזמנים  .

מסמכי המכרז והתנאים המשפטיים מבטלים את ההסתמכות של הקבלן על מסמכי המכרז ואו תוכניות האדריכל והיועצים … ואנו נתקלים בסתירות יסודיות והעברת האחריות לקבלן הראשי בניסוחים קשים ומעורפלים ,

דוגמא : פעמים רבות יוצא מכרז ללא תוכניות מפורטות ו/או בהעדר היתר בניה ו/או בהעדר תכנון מפורט למכרז , ולכן בהסכם ישנם סעיפים שמגדרים שהקבלן יודע ומודע לכך שככל שיתבקשו שינויים ע"י הרשויות ואו ע"י המתכננים,  שינויים אלה לא ישנו את מחיר ההסכם או הצעתו והוא  הקבלן על סמך הניסיון שלו ובדיקתו המוקדמת מוותר על כל טענה ואו סתירה …. כמובן שזה דוגמא אחת מני רבות .

לא אחת אנו נתקלים בתביעות משפטיות והתדיינות בין יזמים לבין חברות הבניה שמבצעות את הפרויקט

בעקבות הדוגמא הר"מ .

הסיבות לכך רבות ומגוונות , מכרז בניה שהוכן ואופיין באופן מיוחד ליזם בשיטה המובאת במאמר … תמנע ואו תצמצם מחלוקת בין מזמין העבודה לבין הקבלן .

מסמכי המכרז

1. משפטי – טיוטה הסכם התקשרות
2. תנאים מסחריים –  מחיר , בטחונות , ערבויות , התחייבות שונות , יופיעו  כנספחים  להסכם .
3. לוח זמנים לפרויקט – נספח להסכם
4. חוברת המכרז המאגדת את נתוני בינוי הפרויקט מההיבט ההנדסי והאדריכלי

• כתבי כמויות ככל שנדרש בפרקים נבחרים .
• מפרטים טכנים של מתכנני הפרויקט
• רשימות פתחים של האדריכל
• תוכניות הפרויקט .

הכנת המכרז וההחלטה להפיץ את המכרז להצעות מחיר , חייבת להסתמך על וודאות תכנוניות של האדריכל והיועצים של הפרויקט

שלבי התכנון : 

1. פרוגראמה תכנונית
2. תכנון לעיון ואישור המזמין וצוות השיווק
3. תכנון לרישוי
4. תכנון למכרז
5. תכנון לביצוע

התכנון למכרז חייב להתבצע בפיקוח הנדסי של מנהל מטעם המזמין / מפקח בניה , האדריכל וצוות היועצים חייבים להיות מדויקים בתכנון והפרוט בתוכניות ובמפרטים חייב להיות ע"פ אמות המידה מגדיר התקן והחוק  , המפקח ואו המנהל מטעם המזמין חייב לתאם ולנהל את נושא התכנון ולבצע סקר חוזה עבור היועץ המשפטי כדי לבקר את התנאים ההנדסיים והמסחריים המשולבים בהסכם .

מכרז חסר בוודאות תכנונית , בד"כ יביא למחלוקת ולבעיות רבות בביצוע , לכן הפתרון המבוקש הוא בכך  שהתכנון למכרז יגיע לאחר וודאות בנושא הרישוי , ותאום התכנון בין היועצים בפרויקט .

מנהל התכנון / מפקח הבניה חייב לערוך את מסמכי המכרז , ולהכין בעצמו ואו באמצעות מומחים בתחום את " המפרט הטכני המיוחד "

" מפרט טכני מיוחד "

המפרט הטכני המיוחד , חייב להיות תואם לפרויקט , המפרט יכיל בתוכו את כל המאפיינים המיוחדים של הפרויקט , הנחיות אדריכל , הנחיות יזם , מפרטי גימור ותאור הפרויקט .

בנוסף בפרט יופיעו כל הפרקים של עבודות הבניה ע"פ משב"ש או דקל מפרק 00 מוקדמות ועד פרק  68

בכל פרק מנהל המזמין / מפקח הבניה יכתוב הנחיות מיוחדות התואמות לפרויקט בהתאם לדרישות היועצים והמתכננים בפרויקט ובהתאם לתוכניות ולמפרטים .

בנוסף כל הנחיה של היזם ואו התחייבות של היזם במפרטי הדייר תקבל ביטוי במפרט המיוחד .

יוסף אביטן © כל הזכויות שמורות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם או לתרגם כל חלק שהוא מהמאמר. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול במאמר אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת מכותב המאמר.