לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית קולהע צופעט למרקוח איבן איף, ברומץ כלרשט מיחוצים. קלאצי ליבם סולגק. בראיט ולחת צורק מונחף, בגורמי מגמש. תרבנך וסתעד לכנו סתשם השמה – לתכי מורגם בורק? לתיג ישבעס.
מאמרים
-
בקרה / בקרת לוח זמנים גנט
בקרה / בקרת לוח זמנים גנט
להזמנת לו"ז גנט מפורט לפרויקט בניה , צור קשר :08-67667803 , 054-2446952 , דוא"ל alon_tavor@bezeqint.net
לוח זמנים גנט בפרויקט בניה מוגש ליזם / מפקח בניה / קבלן , בשלב מוקדם בד"כ עם התחלת הבניה ע"י הקבלן המבצע , מנהל הפרויקט מטעמו , ואו יועץ לוח זמנים חיצוני .
לוח זמנים גנט יוצג לאישור ויש צורך לבדוק את הלוח זמנים גנט באופן מקצועי בתהליך יסודי ( יפורט בנפרד ) .
בקרת לוח זמנים גנט בד"כ מתבצעת פעם בחודש לתקופת הפרויקט , הבקרה מצריכה ידע וניסיון נרחב בליווי הבקרה החודשית .
בפרויקט ממוצע יש מאות פעילויות המאוגדות בפעילות ערסל , ולכן לצוות האתר ולמנהל הפרויקט קשה לבצע מעקב שוטף .
בקרת לוח זמנים טובה תבצע נגישות מלאה לכל צוות האתר בכך שתצמצם את המידע הרלוונטי לכל בעל תפקיד , תרכז פעילויות לחודש ביצוע , פעילות המתחילה בחודש ביצוע , פעילות המסתיימת בחודש ביצוע . בכך מנהל הפרויקט / מפקח / מנהל העבודה יקבלו לידיהם דו"ח פעילויות מרוכז לחודש ביצוע בהתאם לחוות הדעת של הבקרה בלוח זמנים
בקרה לוח זמנים תציג ריכוז פעילויות בפיגור ובאיחור עם דגשים לתיקון הלו"ז .
לבקרה לוח זמנים גנט ( יועץ לו"ז גנט ) ולצוות האתר,ישנם אפשרויות נוספות לתצוגות של דוחות והשוואת לוח הזמנים גנט הבסיסי ללוח זמנים גנט במועד הצגת הנתונים ע"פ חודש ביצוע .
בבקרה לוח זמנים נדרש לבקר באתר הבניה , להבין את שלבי הביצוע הקיימים , שלבי הביצוע העתידים ולהתריע על פעילויות שלא מבוצעות בהתאם ללוח הזמנים גנט .יוסף אביטן © כל הזכויות שמורות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם או לתרגם כל חלק שהוא מהמאמר. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול במאמר אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת מכותב המאמר.
-
מפרט מכר
מפרט מכר
מפרט מכר
חוק מכר דירות עודכן בתאריך 16/04/2015 פורסם בקובץ תקנות 7507 תיקון מס' 6 , העדכון המיוחל הביא למערכת זיכויים / שינויים במפרט המכר בשלב חתימת ההסכם לרכישת הדירה , בכך המחוקק מנסה לצמצם את חוסר הוודאות של הדייר לגבי טיב ואיכות המוצר .
מפרט המכר החדש עדיין חסר ולא נותן מענה לכלל מערכת השינויים ואו התוספות ולכן חשוב לצרף למפרט המכר מחירון שינויי דיירים המוסכם על ידי הקבלן והדייר .
לתשומת ליבכם הקבלן פטור ממילוי מחירי הזיכויים במפרט המכר במידה והוא סיים את שלב היסודות של הבניין בו הדירה נמצאת ובתנאי שהדירה נמכרת לאחר ביצוע היסודות כאמור .
סקירה השינויים במפרט המכר :
- ריצוף וחיפוי : נדרש לציין במפורש סוג אריח , מידות האריח , ומחיר זיכוי עבור האריח .
חשוב לציין שהזיכוי מתייחס לעלות האריח המוצע במפרט , לדוגמא אריח 60/60 מסוג גרניט פורצלן
יקבל זיכוי של 60 ₪ למ"ר + מעמ .
לתשומת לב , מרכיב העבודה נשאר 0 רק במקרה שסוג האריח ומידות האריח זהים למוצע במפרט המכר .
במידה והדייר משנה את גודל האריח , חלק מהקבלנים יתמחרו עלות עבור שכר עבודה נוסף ולכן הדייר צריך לבדוק את מחירון הקבלן , כנ"ל לגבי סוג האריח החלפה של אריח גרניט פרוצלן באריח שיש טבעי
יהיה בהכרח יקר יותר בעבודה וביישום ויכלול מרכיבים נוספים כגון ליטוש אבן , סילר , הגנה על האריח וכיוצ"ב .
בנוסף בחדרים רטובים תוספות של פסיפס , פסי קישוט , ואריחים מיוחדים לא כוללים במסגרת המפרט המכר ולכן תהיה תוספת שכר עבודה בנוסף להפרש עלות האריח .
- דלתות וחלונות : דלת כניסה , דלתות פנים , חלונות אלומיניום ותריסים – ללא שינוי מהותי מהפרט מכר הקודם , לא נדרש לציין מחיר זיכוי עבור הפריטים הנ"ל ולכן חשוב לבדוק האם יש התייחסות במחירון שינויי דיירים לתוספות ואו שינויים כגון : שינוי סוג הדלתות פנים , שינוי סוג האלומיניום ככל שהקבלן מאשר שינוי כזה , סוג הפרופיל , סוג הזיגוג , שינוי לתריס אור וכיוצ"ב ...
- כלים סניטרים וברזים : בטבלת הקצאת הפרטים השינוי מחייב את הקבלן לציין סוג הפריט דגם , כמות , ומחיר זיכוי עבור כל פריט , שינוי הפריט בפריט אחר יכול להביא לתוספת בשכר עבודה ... לדוגמא : במפרט המכר צוין אסלה מונבלוק , הדייר משדרג לאסלה תלויה , בהכרח העלות הכוללת עבור הדייר תהיה תוספת שכר עבודה בנוסף למערכת ההתחשבנות מול הספק עבור זיכוי אסלה מונבלוק וחיוב האסלה התלויה .
לכן מומלץ לבודק עם הקבלן בטרם שדרוג או החלפת הפריטים המופעים במפרט המכר .
תוספת נקודות מים חדשה ואו שינויים במיקום הקבועות – לא נדרש במפרט המכר לציין מחירים ולכן יופיעו בהכרח במחירון שינויי דיירים .
- חשמל : השינוי במפרט לעבודות החשמל מקיף וממצא , תאור החללים מפורט , כמות , קיים זיכוי לכול נקודת חשמל , שינוי נקודת חשמל , סוג האביזרים בלוח החשמל , סוג האביזרים של נקודת החשמל , כנ"ל תקשורת ומתח נמוך – מענה מלא ונכון לעבודות החשמל בדירה .
לאחר הסקירה אפשר להסיק מסקנה ברורה , המפרט מכר המעודכן עדיין לא מחליף או נותן מענה לכלל הפריטים והשינויים בדירת קבלן ולכן נדרש מחירון שינויי דירים מקיף וברור , רצוי לבדוק את מחירון שינויי דיירים בטרם רכישת הדירה .
יוסף אביטן © כל הזכויות שמורות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם או לתרגם כל חלק שהוא מהמאמר. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול במאמר אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת מכותב המאמר. -
בטיחות בעבודה
בטיחות בעבודה
לאור ריבוי המקרים של תאונות עבודה באתרי הבניה , ובעקבות האסון הכבד שפקד אותנו בקריסת של ארבעת תקרות החניון ברמת החייל , וכן : קריסת מרפסות בחדרה , דיווח על הרוגים ופוצעים באתרי הבניה השונים , משרד הכלכלה והתעשייה הקים וועדה לטיפול בתאונות העבודה בראשות אלי אלאלוף . הדיון בוועדה היה רציני והדוברים / נציגי הרשויות(א ) דיברו מדם ליבם בעקבות אסון החניון כאמור , כל נציג הביא לדיון את השקפת עולמו ואת הרצון הטהור למגר את תופעת תאונת העבודה באתרי הבניה .
תהליך שמיעת הנציגים , הצגת נושא הדיון והמסקנות ככל שיהיו מסתיימים בכך שנדרשת אכיפה של הרגולטור ( פיקוח ), ענישה ע"פ החוק הפלילי של המנהלים, עיצומים כספיים , וסגירת אתרי בניה .
מהדיונים התברר שעל כ 13,000 אתרי בניה ישנם 17 מפקחים מטעם משרד העבודה והכלכלה !
השאלות המתבקשות : האם עיבוי מערך הפיקוח מטעם משרד העבודה והכלכלה יביא לצמצום תאונות העבודה ואו כשלים הנדסיים בנושא בטיחות בעבודה ?
האם מפקח צמוד מטעם מזמין העבודה לכל אתר בניה יביא לפתרון ?
האם לאחר מינוי ממונה בטיחות לאתרי הבניה לאחר החקיקה צמצם ואו פתר את הבעיה ?
מנהלי העבודה שמחזיקים באחריות הפלילית לבטיחות באתרי הבניה מבקשים לנתק בין ניהול העבודה לבין ניהול ואכיפת הבטיחות , האם דרישתם מוצדקת ,והאם וקולם נשמע ?
האם חקיקה לעונש פלילי לבעלי תפקידים, מנהלים , עיצומים כספים יניב להפחתת תאונות העבודה?
(א)נציגים מוזמנים : , משרד האוצר, משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המשרד לביטחון פנים, משרד הפנים, רשות האוכלוסין, ההגירה ומעברי הגבול, משרד מבקר המדינה, משרד ראש הממשלה , המוסד לבטיחות ולגיהות, המוסד לביטוח לאומי, התאחדות בוני הארץ, התאחדות בוני הארץ, מגן דוד אדום, ארגון נכי תאונות עבודה ואלמנות נפגעי תאונות עבודה, ההסתדרות החדשה, כוח לעובדים - ארגון עובדים דמוקרטי, כוח לעובדים - ארגון עובדים דמוקרטי, הסתדרות העובדים הלאומית, איגוד לשכות המסחר, איגוד לשכות המסחר, איגוד לשכות המסחר, קו לעובד, הסתדרות עובדי הבניין והעץ, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הקואליציה למאבק בתאונות בניין, ארגון הממונים על הבטיחות והגיהות בישראל, הפורום למניעת תאונות עבודה, מכון התקנים הישראלי, עמותת מען - עמותה לסיוע לעובדים, האגודה לזכויות האזרח בישראל, מוזמנים שונים, הנוער העובד והלומד.
בטרם נענה על שאלות נוקבות וחשובות אלה , ישנה חשיבות להבהיר כי יש להפריד בין : הבטיחות בעבודה ,בטיחות המבנה , הגופים שאחראים לבדוק את הבטיחות , המתכננים , המבצעים , וגורמי האכיפה והפיקוח .
בטיחות המבנה .- בטיחות המבנה מבחינה הנדסית אינה קשורה לבטיחות העבודה, למרות שבתקופת הבניה של המבנה ישנם תנאים לתכן ההנדסי בהנחיות בטיחות המבנה בזמן ההקמה של המתכנן .
לדוגמא , פרוק רגלי תמיכה לאחר יציקה תקרה מבטון מזוין , המתכנן חייב להקפיד לרשום מהו המועד המדויק לפרוק התמיכות ובהעדר הנחיה בתוכניות ובשגיאה של מנהלים יתכן כשל הנדסי בטיחותי .
התקן מגדיר יחס של מפתח תקרה למועד פרוק התמיכות , אי ציות להנחיות עלול להביא לסדיקה חמורה של התקרה , שקיעה ואף קריסה .
הנורמה במבנה מגורים להמתין 7 ימים כי המפתח של התקרות נמוך מהדרישה בתקן .
אך לאור הדרישה ההולכת וגוברת מצד יזמים להגדיל מפתחי תקרות כדי להותיר גמישות תכנונית נדרש להאריך את זמן הפרוק ל 10ימים עד 14 ימים ...
פרוק תקרות מרפסות זיזיות ( קונזלי )
כנ"ל לגבי קורות , עמודים וקירות בטון בהתאם לתפקוד ההנדסי
בהעדר הנחיה כתובה מצד המתכנן , יתכן כשל בטיחותי בתכן של המבנה .
. התכנון ההנדסי מבוצע ע"י מהנדס אזרחי הרשום במדור מבנים , אחריות התכנון של המבנה מבחינת עמידותו בתקנים של רעידות אדמה , עומס שימושי , ועומס קבוע (משקל האלמנט ) .
המהנדס מתכנן את המבנה בהתאם לפרוגרמה התכנונית של האדריכל, בהתאם לתפקודו וייעדו ( חניון , מבנה מגורים , תעשיה ) ובכל מקרה באם ישנם תפקודים חריגים היזם חייב לעדכן את המתכנן .
נוסיף שהמבצע ועובדיו המקצועיים ( נפרט בהמשך את הפונקציות ובעלי התפקידים ) חייבים לשמור על הנחיות המתכנן , העמסת עומס שימושי בניגוד לתכנון על תקרות יביא לקריסה / שבר ואו סדיקה של תקרות .( מילוי אדמה , כלים כבדים על תקרות וכיוצ"ב ) בהעדר מידע לגבי העומסים המותרים , נדרש לפנות למתכנן .
בנוסף אחריות המתכנן לאסוף את כל המידע מכל יועץ בפרויקט שעלול להוסיף למשקל העצמי של המבנה ואו למשקל השימושי של המבנה ( בד"כ נדרש ממנהל הפרויקט לתאם בין היועצים ולהקפיד שהתהליך מתבצע בשלב התכנון )
לדוגמא : יועץ הגינון מבקש מילוי אדמה של 1מ' על תקרת החניון , לצורך ההבנה תוספת של 1.6 טון / למ"ר שמהנדס השלד חייב להוסיף למשקל השימושי של התקרה .
יועץ הבטיחות חייב למקם כבאית כיבוי אש במרכז תקרת החניון , כל הסכמה הסטטית צריכה להיות מחושבת לתקרה העמידה במשקל שימושי של 45 טון !
.כדי לפתור את בעיית איכות התכנון והפיקוח על התכנון נקבע בוועדת וייזלר( אסון ורסאי ) שהמדינה חייבת להקים מכוני בדיקה .
התכנון ותוכנית שלד המבנה ייבדקו באופן מקצועי ע"י מהנדס בניין הרשום במדור בניה . המכון כאמור יבקר את התוכנית ויאשר אותם בהתאם לתקנים .
עד היום לא הוקם מכון בקרה כאמור ולרשויות ( הוועדה המקומית המנפיקה את ההיתרים אין יכולת מקצועית לבקר את התוכניות ).
כשל מובהק של המדינה ביישום מסקנות הוועדה של האסון הקודם !!
בטיחות תפקוד המבנה בזמן ההקמה באחריות המתכנן ובאחריות המבצע ועובדיו, המבצע חייב להכיר את התקנים , ודרישות המתכנן .
בהעדר מכון בקרה , התכן ההנדסי של המבנה נמצא ללא בקרה , בדיקה מקצועית ואו פיקוח על תכנון מהנדס השלד .
המחוקק קבע שבכל אתר בניה ימונה מהנדס אחראי לתכנון השלד , מהנדס אחראי לביצוע השלד , מהנדס אחראי לביקורת .
מהנדס אחראי לתכנון השלד חייב לקיים פיקוח עליון ע"פ דרישות התקנות .
בדיקה באתר הבניה של יציקות אלמנטים ראשיים ( בדיקת זיון התקרה , קורות וכיוצ"ב )
אנחנו מוצאים עם כך שאחריות המתכנן לא מסתיימת בתוכניות בלבד , המתכנן חייב להופיע באתר הבניה לשלבים החשובים ביציקת האלמנטים הראשים ולאשר את יציקתם .
מי אחראי לכשל הנדסי במבנה ושל מי האחריות ?
יזם ?
מהנדס מתכנן השלד ?
קבלן ראשי ?
מהנדס אחראי לביצוע השלד מטעם הקבלן ?
מנהל העבודה מטעם הקבלן ?
קבלן השלד ?
העובדים ?
מפקח מטעם היזם ?
מפקח מטעם משרד העבודה והכלכלה ?
הרשויות שאישרו את היתר הבניה .?
שאלות אלה לא הוסדרו ולא נקבעו בחקיקה .?
בטיחות בעבודה
דרישות "אחריות מקצועית " משרד העבודה והכלכלה :
האחריות העליונה היא על מבצע הבניה שהוא הקבלן הראשי ו/או היזם ( מזמין העבודה )
ע"פ החוק מבצע עבודת בניה ( קבלן ראשי )חייב למנות מנהל עבודה מוסמך באתר בניה לצורך קיום ואכיפת הבטיחות באתר ע"פ התקנות .
האחריות של מנהל העבודה מכח המינוי היא אחריות ברורה ומוחלטת , האחריות היא פלילית ובמקרה של תאונת עבודה מנהל העבודה מוצא את עצמו אחראי בלעדי .
לאחרונה הוסיפו בוועדה תקנה שבכל אתר בניה שתהיה תאונת עבודה חמורה ( פציעה קשה ואו חלילה מוות , האתר ייסגר ל 48 שעות עד לגיבוש מסקנות ותיקון הליקויים ) .
בטיחות העבודה , ושמירה על תקנות הבטיחות נופלת למעשה על מנהל העבודה בלבד !
הוא בעל התפקיד היחידי הנושא באחריות פרט לקבלן הראשי ואו המבצע .
באתר הבניה ישנם בעלי תפקידים נוספים חלקם נדרשים ע"פ התקנות .
נבצע סקירה לבעלי התפקידים באתר בניה :
1 . קבלן ראשי- מנהל פרויקט ( לא מופיע בתקנות הבניה ואו תקנות הבטיחות )
- מהנדס אחראי על ביצוע השלד / אחראי לביקורת
- ממונה בטיחות ( באתר מעל 100 עובדים )
- מנהל עבודה שלד
- מנהל עבודה גמר ( באתרים גדולים ואו רב קומות )
- קבלן משנה ( חשמל , שלד \אינסטלציה וכיוצ"ב)
- עובדי קבלן ראשי , עובדי קבלן משנה .
- מפקח מטעם מזמין העבודה .
מבלי לגרוע מהאחריות של הקבלן הראשי , האם ניתן לפזר את האחריות לבטיחות האתר והעובדים המונחת על כתפי מנהל העבודה ע"פ התקנות הקיימות , על בעלי תפקידים נוספים ?
האם מהנדס שאחראי על ביצוע השלד אינו אחראי על הבטיחות ?
האם קבלן משנה פטור מאחריות לבטיחות ואו לנהל את עבודתו באמצעות מנהל עבודה מוסמך ?
האם נדרש לפצל בין נושא הבטיחות והאכיפה לבין ניהול העבודה ?
מנהל עבודה באתר בניה נדרש גם לנהל את העבודה וגם לנהל את הבטיחות ( אכיפה , הדרכה ) של כלל האתר לרבות בטיחות עובדי קבלן משנה .... באתרים גדולים כמעט ובלתי אפשרי לבצע את משימות העבודה והבטיחות יחדיו ,וברוב המקרים " האחד בא על חשבון השני "
בנוסף מנהל העבודה אחראי על מסתננים ... במידה ונמצא באתר עובד ללא רישיון עבודה בישראל , משטרת ישראל תעצור את מנהל העבודה ל 24 שעות ותקנוס אותו עם אזהרה לפתיחת תיק פלילי בגין העסקת עובד ללא רישיון !, גם כשהעובד הוא עובד קבלן משנה והוא הסתנן לאתר ללא אישור מפורש ואו בידיעתו של מנהל העבודה .
המדינה הפכה את מנהל העבודה למשמר הגבול ושעיר לעזאזל ....
האם יש למנהל העבודה את כל הכלים להתמודד מול עובדי קבלן ממשנה ?
באתרי הבניה מרבית העובדים , הם עובדים פלשתינאים / זרים העובדים באישור של משרד התמ"ת המדינה מקצה כמויות של עובדים לענף הבניה ומחייבת את הקבלנים באגרות והיטלים אך לא השכילה להכשיר את העובדים ואו לבצע להם הכשרת בטיחות כתנאי סף לקבלת רישיון עבודה בענף .
בהעדר חקיקה או תקנה , עובד בניה המגיע לאתר בניה , תנאי הסף הקיים לקבלתו , היינו רק רישיון עבודה לעבוד בישראל בענף הבניה .
מנהל העבודה כחלק מעבודתו נדרש לבצע הדרכת בטיחות.(כן מנהל העבודה הוא גם מורה ומחנך )
ההדרכה מבוצעת באתר כחצי שעה עד שעה , ויש לנו עובד מודרך !
העובד מגיע בלי תעודת מקצוע !!!! ,
במקצועות הבניה באופן כללי , קיימת חשיפה גבוהה לתאונות עבודה :
ובפרט עובדי שלד ( טפסן , ברזלן ) , עובדי טייח על פיגומים , עובדי חיפוי אבן על פיגומים .
מדוע הכשרה של מקצועות יסודות הבניה נעלמו ?
טפסן סוג 1 ועד סוג 5 , ברזלן כנ"ל , טיח , ריצוף
תעודות מקצוע יניבו סדר בענף , איכות ביצוע , אחריות עובד ובטיחות .
ענף הבניה סובל מתחלופה רבה של עובדים בהתאם למיקום האתר ולהתקשרות החוזית עם קבלן משנה , בד"כ קיימת תחלופה גבוהה של עובדים במשך זמן הבניה וברוב המקרים בכל אתר חדש מגיע צוות חדש . בעיה הקיימת למנהל העבודה ואו לצוות האתר, בכך שאין להם את הזמן ואו הכלים הנדרשים לבחון ולבדוק את רמת המיומנות של הצוות מבחינה מקצועית ובטיחותית והם לומדים זאת תוך כדי העבודה !
עובדים מיומנים בעלי תעודת הכשרה מקצועית ובטיחות , ברמות שונות יכולים להניב לענף איכות עבודה , אחריות על צוות עובדים מבחינה מקצועית ובטיחותית.
מסקנות
בטיחות בעבודה
נדרש לבדוק האם הפרדת נושא בטיחות בעובדה מניהול העבודה יביא לכך שבעל התפקיד יבצע את תפקידו טוב יותר ?
הוספת אחראים ( בעלי תפקידים קיימים ) תתרום לאכיפה טובה וניצול משאבים קיימים לטובת הבטיחות .
המדינה חייבת להתנות מתן אישור עבודה לעובד בענף הבניה , בכך שיעבור הכשרה מוסדרת ומעמיקה בנושא בטיחות בעבודה , ובתעודת מקצוע .
סנקציה כספית , הפסקת עבודה , מציאת אחראים נוספים לא יביא בהיכרך לפתרון משמועתי לענף המדמם .
הסדרת העסקתם של עשרות אלפי עובדים בתעודת מקצוע ובהכשרה בטיחות מסודרת בשילוב תקנות הבטיחות הקיימות יביאו לכך שתאונות עבודה יהיו נטע זר בענף הבניה .
תרשים בניית מערך בטיחות ואיכות הבניה בשלב הקמת שלד הבניה .- קבוצת עובדים בעלי אסמכה , תעודות טפסן וברזלן סוג 1 עד סוג 4 ( אסמכה מקצועית , בשילוב תוכנית לימודים מעמיקה בתחום הבטיחות )
- ראשי קבוצה : ברזלן סוג 5 , טפסן סוג 5 ( אחריות אישית כלפי הקבוצה , בטיחות , איכות עבודה ) .
- מנהל עבודה מוסמך .
- מהנדס ביצוע ( מהנדס אחראי על ביצוע השלד )
- ממונה בטיחות ( באתר מעל 100 עובדים )
- מהנדס מתכנן ( פיקוח עליון )
- קבלן ראשי
- מפקח עבודה משרד העבודה הכלכלה והמסחר .
בטיחות המבנה
יישום וועדת וייזלר והפעלת מכוני הבקרה בדחיפות לבקרה מלאה של תכנון שלד המבנה .
הסדרת בעלי התפקידים והאחריות המקצועית של כל בעל תפקיד .
אכיפת פיקוח עליון על מתכנן השלד כהגדרתו בתקנות .
יוסף אביטן © כל הזכויות שמורות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם או לתרגם כל חלק שהוא מהמאמר. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול במאמר אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת מכותב המאמר. -
מכרז קבלן ראשי
מכרז קבלן ראשי
המכרז למזמין העבודה ולקבלן תנאי יסודי להצעת מחיר ובסיס להשוואה , לפיכך המכרז חייב להיות מפורט ומסודר באופן ייחודי לפרויקט הבניה .
מרבית המכרזים הפרטיים " לקבלן מפתח " בתחום המגורים הם מכרזים " פאושלים ואו עד מפתח " ומוגדרים לא למדידה .
היזם מבקש לקבל את המשולש הנצחי של : עלות ,לו"ז , ואיכות . כנתון ידוע מראש ללא שינויים מההצעה המקורית ואו ממחיר ההסכם .
הקבלן מחפש וודאות ומסתמך על מסמכי המכרז כבסיס להצעתו , כל שינוי ממסמכי המכרז מביא לשינוי בעלויות הביצוע ובלוחות הזמנים .
מסמכי המכרז והתנאים המשפטיים מבטלים את ההסתמכות של הקבלן על מסמכי המכרז ואו תוכניות האדריכל והיועצים ... ואנו נתקלים בסתירות יסודיות והעברת האחריות לקבלן הראשי בניסוחים קשים ומעורפלים ,
דוגמא : פעמים רבות יוצא מכרז ללא תוכניות מפורטות ו/או בהעדר היתר בניה ו/או בהעדר תכנון מפורט למכרז , ולכן בהסכם ישנם סעיפים שמגדרים שהקבלן יודע ומודע לכך שככל שיתבקשו שינויים ע"י הרשויות ואו ע"י המתכננים, שינויים אלה לא ישנו את מחיר ההסכם או הצעתו והוא הקבלן על סמך הניסיון שלו ובדיקתו המוקדמת מוותר על כל טענה ואו סתירה .... כמובן שזה דוגמא אחת מני רבות .
לא אחת אנו נתקלים בתביעות משפטיות והתדיינות בין יזמים לבין חברות הבניה שמבצעות את הפרויקט
בעקבות הדוגמא הר"מ .
הסיבות לכך רבות ומגוונות , מכרז בניה שהוכן ואופיין באופן מיוחד ליזם בשיטה המובאת במאמר ... תמנע ואו תצמצם מחלוקת בין מזמין העבודה לבין הקבלן .
מסמכי המכרז- משפטי – טיוטה הסכם התקשרות
- תנאים מסחריים – מחיר , בטחונות , ערבויות , התחייבות שונות , יופיעו כנספחים להסכם .
- לוח זמנים לפרויקט – נספח להסכם
- חוברת המכרז המאגדת את נתוני בינוי הפרויקט מההיבט ההנדסי והאדריכלי
- כתבי כמויות ככל שנדרש בפרקים נבחרים .
- מפרטים טכנים של מתכנני הפרויקט
- רשימות פתחים של האדריכל
- תוכניות הפרויקט .
הכנת המכרז וההחלטה להפיץ את המכרז להצעות מחיר , חייבת להסתמך על וודאות תכנוניות של האדריכל והיועצים של הפרויקט
שלבי התכנון :
- פרוגראמה תכנונית
- תכנון לעיון ואישור המזמין וצוות השיווק
- תכנון לרישוי
- תכנון למכרז
- תכנון לביצוע
התכנון למכרז חייב להתבצע בפיקוח הנדסי של מנהל מטעם המזמין / מפקח בניה , האדריכל וצוות היועצים חייבים להיות מדויקים בתכנון והפרוט בתוכניות ובמפרטים חייב להיות ע"פ אמות המידה מגדיר התקן והחוק , המפקח ואו המנהל מטעם המזמין חייב לתאם ולנהל את נושא התכנון ולבצע סקר חוזה עבור היועץ המשפטי כדי לבקר את התנאים ההנדסיים והמסחריים המשולבים בהסכם .
מכרז חסר בוודאות תכנונית , בד"כ יביא למחלוקת ולבעיות רבות בביצוע , לכן הפתרון המבוקש הוא בכך שהתכנון למכרז יגיע לאחר וודאות בנושא הרישוי , ותאום התכנון בין היועצים בפרויקט .
מנהל התכנון / מפקח הבניה חייב לערוך את מסמכי המכרז , ולהכין בעצמו ואו באמצעות מומחים בתחום את " המפרט הטכני המיוחד "
" מפרט טכני מיוחד "
המפרט הטכני המיוחד , חייב להיות תואם לפרויקט , המפרט יכיל בתוכו את כל המאפיינים המיוחדים של הפרויקט , הנחיות אדריכל , הנחיות יזם , מפרטי גימור ותאור הפרויקט .
בנוסף בפרט יופיעו כל הפרקים של עבודות הבניה ע"פ משב"ש או דקל מפרק 00 מוקדמות ועד פרק 68
בכל פרק מנהל המזמין / מפקח הבניה יכתוב הנחיות מיוחדות התואמות לפרויקט בהתאם לדרישות היועצים והמתכננים בפרויקט ובהתאם לתוכניות ולמפרטים .
בנוסף כל הנחיה של היזם ואו התחייבות של היזם במפרטי הדייר תקבל ביטוי במפרט המיוחד .
יוסף אביטן © כל הזכויות שמורות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם או לתרגם כל חלק שהוא מהמאמר. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול במאמר אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת מכותב המאמר. -
סקירת לוחות הזמנים בפרויקטים הנדסיים / יוסף אביטן
סקירת לוחות הזמנים בפרויקטים הנדסיים / יוסף אביטן
להזמנת לו"ז גנט מפורט לפרויקט בניה , צור קשר :08-67667803 , 054-2446952 , דוא"ל alon_tavor@bezeqint.net
לוח זמנים בפרויקט הנדסי, הוא תכנון מוקדם למשך הפעילויות של מלאכות הבניה באתר וכלי מצוין למדידה, מעקב ובקרת ביצועים במשך הבניה. ללוח הזמנים ביטוי וחשיבות רבה בחוזים מאחר והוא משלב את כל הגורמים האחראים להקמת הפרויקט ההנדסי. בנית לוח זמנים מצריכה שילוב של ידע והבנה רחבה, מאחר וללוח הזמנים יש השלכות כלכליות קריטיות על הפרויקט.
הנטייה הכללית בענף הבניה היא לקבוע את לוחות הזמנים על סמך ניסיון העבר: ניסיון מקצועי של המנהלים והתייעצות עם קבלני ביצוע. במרבית המקרים לוח הזמנים בפרויקט נקבע עוד בשלבים מוקדמים של השיווק ומכירת הדירות וזאת ללא עריכת לוח זמנים לפרויקט באמצעות השיטות המקובלות למדידה ובקרה. במרבית המקרים קבלני הביצוע והיזמים כלואים בלו"ז שאינו תואם את מאפייני הפרויקט ואילוצי הבניה הייחודיים, וכך במקרים רבים אנו עדים לפיגורים בלו"ז ולנזקים כלכליים ל:
יזם: תשלום ריבית פיגורים לבנקים, ריבית אשראי, דחיית החזר הון עצמי המושקע בפרויקט, דחיית מימוש הרווחים, תשלום פיצויים לדיירים – שכירות (בד"כ הנזקים חלים על הקבלן המבצע בחלקים הקבועים בחוזה ההתקשרות שלו )
דייר: דחיית מועד אכלוס הדירה, פינוי מוקדם של הדירה הנמכרת ומעבר לדירת ביניים, קבלת פיצוי מוסכם בדחיית מסירת הדירה על פי חוק מכר תיקון 5.
קבלן: תשלום קנסות ליזם, נשיאה בעלות שכירות לדיירים, עלות תקורות ישירות באתר (משכורות ניהול ישירות לאתר, שכירות של ציוד, תקורות משרד ראשי ועוד) ושחיקת הרווח עד כדי מצב של הפסד כלכלי בפרויקט.
כדי להימנע מפיגורים בלוחות הזמנים, נדרש להקים לוח זמנים מקצועי בשילוב שתי השיטות: גנט ושלבים. נדרש לבצע בקרה צמודה והקצאת משאבים. השיטות הנפוצות למדידה ובקרת לוחות זמנים הן: שיטת גנט ושיטת פרט. שיטת פרט פחות שימושית בענף הבניה ולכן לא נרחיב על שיטה זו.
שיטת גנט
לרוב, הבנייה וההקמה של לוחות הזמנים בשיטת גנט מתבצעים ע"י תוכנות ייעודיות כגון MSPROJECT של מיקרוסופט. התוכנה מורכבת ונדרש ידע בהפעלתה. בניית לוח זמנים מצריכה ידע רחב בתהליכי הבניה ובהערכת משך הבניה. ההקמה מתחילה באיסוף מידע רחב ובניית מסד הנתונים הבסיסי, וכן תאור מלא של כל הפעילויות בסדר יורד. לאחר רישום והקלדת הפעילויות נדרש להקצות משך פעילות בימים לכול פעילות באופן נפרד. לאחר הקצאת משך הפעילות, נדרש לקשור בין הפעילויות. סוגי הקשר בין הפעילויות: סיום פעילות להתחלת פעילות נוספת, התחלת פעילות להתחלת פעילות, סיום פעילות לסיום פעילות, התחלת פעילות לסיום פעילות. ניתן לבצע אילוץ לסיום וההתחלה של פעילות לכל סוגי הקשרים ע"י דחייה בהתחלת פעילות ו/או סיום פעילות, בזמן הנדרש לדחייה. לאחר קשירת הפעילויות ע"י סוגי הקשר והאילוצים ע"פ הצורך, ניתן לקשור פעילויות לערסל ע"י שיוך קבוצת פעילויות לפעילות ראשית. כך שנקבל תוצאה של לוח זמנים לפרויקט.
נתיב קריטי בלו"ז הוא מונח מקצועי ופועל יוצא של בניית הפעילויות וסוגי הקשר. ההשלכות של סימון הנתיב הקריטי הוא שכל שינוי של משך הפעילות המסומנת בנתיב הקריטי ו/או פיגור בביצוע הפעילות יביא לדחייה של משך כל הפרויקט, לכן חשיבות הנתיב הקריטי ראשון במעלה.
במאמר הבא נרחיב את נושא הבקרה והדיווח על הפעילויות.
לצד שתי השיטות המסורתיות ישנה שיטה שהובאה ע"י אילן ברטל ז"ל, שיטת השלבים, המודדת את כמות הפעילויות המסתיימות בחודש הביצוע הנמדד, לעומת שיטת גנט בה המדידה של כל פעילות מתבצעת בנפרד על ציר הזמן בימים, בשבועות וכיו"ב.
שיטת השלבים
בניית מסד הנתונים מתבצעת באמצעות תוכנת Excel, לרבות הצגת גרפים לבקרה: מצב מתוכנן למצב מבוצע. תהליך הבניה של לוח הזמנים זהה לגנט, עד לשלב קשירת הפעילות, בלו"ז שלבים אין צורך בקשירת פעילויות. הקמת פעילות לתאריך ההתחלה ותאריך הסיום מבוצעת ללא תלות או קשר בין הפעילויות בלו"ז.
לכל פעילות יש מספר שלבים במשך תקופת הפרויקט ובפרקי זמן שונים, לכן נפצל את הפעילות לשלבים כשכל שלב מקבל מספר בלו"ז. לדוגמא: פעילות אינסטלציה מורכבת ממספר רב של שלבים: בשלב יציקות השלד נדרש האינסטלאטור לבצע הכנות לצנרת מי גשם ומעברי צנרת. בשלב מחיצות פנים נדרש לבצע את נק' המים והדלוחין. בשלב גמר ריצוף נדרש להרכיב כלים סניטריים. בשלב תשתיות עבודות פיתוח נדרש לבצע שוחות ביוב והזנות מים, ועוד… מתואר בדוגמא פעילות אינסטלציה עם 4 שלבים.
בסוף תהליך הקמת הלו"ז נקבל טבלה עם הנתונים הבאים: תאריך ביצוע, פעילויות, שלבים, סיכום מספר השלבים לכל הפעילויות, סה"כ שלבים לחודש ביצוע, סה"כ שלבים לפרויקט.
קיימת גמישות לגבי הזנת יחידות המדידה עבור הפעילות. ניתן להגדיר יח' מדידה לפעילות: קומות, דירות, תקרות וכיוצ"ב. לאחר בניית הלו"ז ניתן לבצע השוואה בין המצב המתוכנן למצב המבוצע ולקבל את התוצאה בדו"ח גרפי. לדוגמא בחודש 06/2012 מנהל העבודה צריך לסיים 67 פעילויות, בפועל בוצעו 60 פעילויות. פיגור של 7 פעילויות.
יתרון בולט של השיטה הוא שתכנון הלו"ז קל וברור וצוות הפרויקט מבין את הדרישות ואת הקצב הנדרש לסיום השלבים לחודש נתון. אין צורך לפצל פעילות ו/או "להעמיס" את הלו"ז בהפיכת שלבים של פעילות לפעילות ראשית, כפי שנהוג לבצע בלו"ז בגנט.
חסרון השיטה הוא בבניית הלו"ז ובידע הנדרש להקמתו. ללא קשירת הפעילויות קשה לזהות את הנתיב הקריטי ויש צורך להגדירו באופן יזום.
תאור שיטת המדידה במלואה והצגת הגרפים יובאו במאמר נפרד אודות שיטת השלבים.
חובה לבצע סקר הנדסי מלא של מסמכי הפרויקט: מפרטים טכניים, תוכניות הביצוע ודרישות המתכננים. ללא הבדיקה, קביעת הפעילויות והקצאת זמן למשך הפעילויות יהיה כושל ואקראי. בטרם בניית מסד הנתונים נדרש לבצע כתב כמויות לכל פעילות וניתוח תשומות.
ניתוח תשומות
לרוב, קביעת משך פעילות מבוצע על סמך ניסיון בפרויקטים קודמים ו/או התייעצות עם קבלנים. אין לפסול את התהליך הזה מאחר והוא מהווה חלק חשוב בהקמת הלו"ז, אך בתהליך עדיין חסר מרכיב של ניתוח תשומות (כמות כח אדם / ליחידת יצור ), וכתב כמויות ( חישוב כמויות מדויק של סעיפי התשומות ). לפני עשרות שנים היתה ספרות בנושא התשומות בהתאם לשיטות הבניה והציוד ששימש את הפועלים, אך כיום המידע אינו זמין למרבית העוסקים בענף. חל שינוי משמעותי בנושא תיעוש הבניה וככל הידוע לא קיים אוגדן תשומת בניה מעודכן לענף נכון לתאריך עריכה וכתיבת מאמר זה.
דוגמא לניתוח תשומות:
פעילות טיח למבנה של 12 קומות / 4 דירות בקומה. מהו משך הפעילות הנדרש?
ההחלטה למשך הפעילות חייבת להיבדק ביחס לתשומות כח האדם ולכמות כח האדם הרצויה מהתחלת הפעילות ועד לסיומה.
נתון: טייח ועוזר ע"פ מדידת תשומות של חברה מסוימת ( לצורך הדוגמא ) 12 מ"ר / ליום עבודה.
בקומה 600 מ"ר טיח פנים
הקבלן עובד 5 ימי עבודה
לו"ז לפעילות – 5 ימי עבודה לקומה
מהו מספר הפועלים הנדרש?
600 מ"ר / 12 מ"ר / יום עבודה = 50 ימי עבודה / לקומה
50 ימי עבודה / 10 עובדים = 5 ימי עבודה.
קבלן הטיח חייב להתחייב על כמות של 10 עובדים לקומה.
מנהל הפרויקט, מהנדס הביצוע ומנהל העבודה חייבים להכיר את חשיבות ניתוח התשומות כדי לאכוף את הדרישות מקבלן המשנה / פועלים ולהביא לסיום מוצלח בזמן של הפעילות הנדרשת.
עמידה בתנאים המוזכרים לבניית הלו"ז יביאו לצמצום המקרים בהם חלים פיגורים בלוחות הזמנים, הפוגעים כלכלית ביזם, בדייר ובקבלן המבצע. חובה לבחון כל פרויקט בהתאם לתוכניות ולמפרטים, להכין לוח זמנים לפרויקט, כתב כמויות, ניתוח תשומות, ולהקצאות כח אדם ניהולי איכותי לפרויקט.יוסף אביטן © כל הזכויות שמורות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם או לתרגם כל חלק שהוא מהמאמר. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר הכלול במאמר אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת מכותב המאמר.
